ஒரு அயோவா டெவலப்பர் 58 ஏக்கர் வேலி வெஸ்ட் மாலை $11 மில்லியனுக்கு வாங்கினார்; ஏறக்குறைய 50 ஆண்டுகள் பழமையான JCPenney குத்தகையானது, இப்போது $110 மில்லியன் வரை ஊக்கத்தொகையாகக் கருதுவதால், மறுவளர்ச்சிக்கான வழியில் நிற்கிறது. | ACTPnews.com

ஒரு அயோவா டெவலப்பர் 58 ஏக்கர் வேலி வெஸ்ட் மால் தளத்தை $11 மில்லியனுக்கு (£8.2 மில்லியன்) வாங்கியுள்ளார். நிறுவனம் இப்போது ஒரு பெரிய மறுவடிவமைப்புத் திட்டத்தைத் தொடங்குகிறது, ஆனால் அது முதலில் சிக்கலான குத்தகை ஒப்பந்தங்களைக் கையாள வேண்டும் மற்றும் நகரத்தின் ஆதரவைப் பெற வேண்டும். த்ரெஷோல்ட் கேபிடல் மற்றும் த்ரெஷோல்ட் டெவலப்மென்ட்டின் தலைவரும் தலைமைச் செயல் அதிகாரியுமான பிரையன் மார்ட்டின், நீண்டகாலமாகப் பிரச்சனையில் இருந்த வெஸ்ட் டெஸ் மொயின்ஸ் ஷாப்பிங் சென்டரை வாங்குவதை நிறைவு செய்தார். அவரது நிறுவனம் பெரிய தளத்தை சில்லறை விற்பனை, வீட்டுவசதி மற்றும் பொழுதுபோக்குடன் கலப்புப் பகுதியாக மாற்ற திட்டமிட்டுள்ளது. இந்த திட்டத்திற்கு $300 மில்லியன் முதல் $350 மில்லியன் வரை செலவாகும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. இருப்பினும், மாஸ்டர் பிளான் பல சட்ட மற்றும் நிதி சிக்கல்களைத் தீர்ப்பதில் தங்கியுள்ளது. டிபார்ட்மென்ட் ஸ்டோர் நிறுவனமான JCPenney உடனான நீண்டகால குத்தகை மிகப்பெரிய சவாலாகும். டெவலப்பர் பொது நிதியுதவி ஊக்குவிப்புகளுக்கு நகர அங்கீகாரத்தையும் பெற வேண்டும்.

ஆங்கர் குத்தகைதாரர் நீண்ட கால குத்தகை உரிமைகளை வைத்திருக்கிறார்

மறுவடிவமைப்பின் முக்கிய பகுதியானது, சொத்தின் அசல் நங்கூரர் குத்தகைதாரர்களில் ஒருவரான JCPenney என்பவரால் நடத்தப்பட்ட கிட்டத்தட்ட 50 வருட குத்தகை ஆகும். பிசினஸ் ரெக்கார்டின் அறிக்கையின்படி, தற்போதைய ஒப்பந்தம் JCPenney க்கு செயல்பாடுகளின் மீது பெரும் கட்டுப்பாட்டையும் அதன் சொத்தின் பகுதியைச் சுற்றியுள்ள பெரிய மாற்றங்களைத் தடுக்கும் சக்தியையும் வழங்குகிறது. நிறுவனத்தின் அனுமதியின்றி புதிய கட்டிடங்கள், பல குடும்ப வீடுகள் அல்லது உள் சாலைகள் கட்டப்படக்கூடிய குத்தகை வரம்புகள். டெவலப்பர் பிரையன் மார்ட்டின், நங்கூரம் கடையின் குத்தகையைக் கையாள்வது ஒட்டுமொத்த தளத் திட்டத்தை முடிப்பதில் ஒரு முக்கியமான படியாகும் என்றார். “இது மாற்றமாக இருக்கும்,” என்று மார்ட்டின் பிசினஸ் ரெக்கார்டில் தனது சொத்துக்கான திட்டங்களைப் பற்றி கூறினார். “இது மிகவும் துடிப்பான வளர்ச்சியாக இருக்கும். இது மிகவும் நன்றாக சிந்திக்கப்படும்.” த்ரெஷோல்ட் கேபிடல் மற்றும் சில்லறை வணிகத் தலைவர்களுக்கு இடையேயான பேச்சு வார்த்தைகள் இன்னும் நடைபெற்று வருகின்றன. அதே நேரத்தில், கட்டிடக் கலைஞர்கள் JCPenney இன் உரிமைகளை மதிக்கும் ஒரு தளத் திட்டத்தில் பணிபுரிகின்றனர், அதே நேரத்தில் மீதமுள்ள சொத்துக்களை உருவாக்க அனுமதிக்கின்றனர்.

நகராட்சி ஊக்கத்தொகை பரிசீலனையில் உள்ளது

பெரிய திட்டத்திற்கு பணம் செலுத்த உதவ, வெஸ்ட் டெஸ் மொயின்ஸில் உள்ள உள்ளூர் அரசாங்க தலைவர்கள் முக்கிய பொது நிதி விருப்பங்களை பரிசீலித்து வருகின்றனர். தொலைக்காட்சி நிலையமான KCCI அறிக்கையின்படி, $110 மில்லியன் வரை பொது நிதியுதவி ஊக்கத்தொகை வழங்க நகர அதிகாரிகள் பரிசீலித்துள்ளனர். முன்மொழியப்பட்ட தொகுப்பு வரி அதிகரிப்பு நிதியுதவி, பொது உள்கட்டமைப்பு செலவுகள் மற்றும் மூடப்பட்ட மால் அகற்றுவதற்கான ஆரம்ப செலவுகளை ஈடுசெய்ய உதவும் சாத்தியமான தள மேம்பாடுகளைப் பயன்படுத்தும். நகர சபை முன்பு பள்ளத்தாக்கு மேற்கு பகுதியை நகர்ப்புற புதுப்பித்தல் மாவட்டமாக மாற்றியது. இது புதிய வளர்ச்சியிலிருந்து எதிர்கால சொத்து வரி வருவாயைப் பயன்படுத்துவதற்கான சட்ட அமைப்பை உருவாக்கியது. இப்பகுதியின் வணிகச் சரிவைச் சமாளிக்க பொது முதலீடு தேவை என்று நகரத் திட்டமிடுபவர்கள் கூறுகின்றனர். கடந்த தசாப்தத்தில் இப்பகுதியில் குறைந்த மக்கள் நடமாட்டம் மற்றும் சில்லறை விற்பனை கடைகள் மூடப்பட்டன.

நவீன வணிக மையத்திற்கான பார்வை

வேலி வெஸ்ட் மால் 1975 இல் திறக்கப்பட்டது மற்றும் நான்கு தசாப்தங்களாக மத்திய அயோவாவின் முக்கிய ஷாப்பிங் மையமாக இருந்தது. ஷாப்பிங் பழக்கவழக்கங்களில் ஏற்பட்ட மாற்றங்கள் மற்றும் வெளிப்புற வாழ்க்கை முறை ஷாப்பிங் சென்டர்களில் இருந்து போட்டி ஆகியவை சமீபத்திய விற்பனைக்கு முன் பல ஆண்டுகளாக ஸ்டோர் புறப்பாடு, நிதி சிக்கல்கள் மற்றும் இறுதியில் முன்கூட்டியே நடவடிக்கைகளுக்கு வழிவகுத்தது. த்ரெஷோல்ட் கேபிட்டலின் திட்டத்தின் கீழ், மூடப்பட்ட ஷாப்பிங் சென்டர் ஒரு திறந்தவெளி கிராமம்-பாணி வளர்ச்சியால் மாற்றப்படும். அதிக அடர்த்தி கொண்ட வீடுகள், அலுவலக இடம், உணவகங்கள் மற்றும் பொது சிவில் பிளாசாக்கள் ஆகியவை இதில் அடங்கும். “இது வெஸ்ட் டெஸ் மொயின்ஸ் பெருமைப்படக்கூடிய பகுதிக்கு தனித்துவமான ஒன்றாக இருக்கும்” என்று மார்ட்டின் பிசினஸ் ரெக்கார்டில் கூறினார். ஆரம்பகால திட்டங்களில் முக்கிய கட்டிடக்கலை நீர் அம்சங்கள் மற்றும் பொது விளக்கு நிறுவல்கள் ஆகியவை அடங்கும் என்றார். சாத்தியமான சில்லறை, வணிக மற்றும் குடியிருப்பு வாடகைதாரர்களிடமிருந்து ஆரம்பகால ஆர்வம் வலுவாக இருப்பதாக மார்ட்டின் கூறினார். இருப்பினும், நகர ஒப்புதல்கள் மற்றும் தளத் திட்டங்கள் முடியும் வரை முறையான குத்தகைகள் கையொப்பமிடப்படாது.

தள அனுமதிக்கான அடுத்த படிகள்

இடிப்பு தொடங்கும் முன், த்ரெஷோல்ட் கேபிடல் இறுதி தளத் திட்டத்தை வெஸ்ட் டெஸ் மொயின்ஸ் திட்டம் மற்றும் மண்டல ஆணையம் மற்றும் நகர சபைக்கு சமர்ப்பிக்க வேண்டும். JCPenney உடனான குத்தகைப் பேச்சுக்கள் தீர்க்கப்பட்ட பிறகு, இறுதி கட்டடக்கலைத் திட்டங்களை வழங்க டெவலப்பர் எதிர்பார்க்கிறார். நகரம் ஊக்கத்தொகைகளை அங்கீகரித்து, தளத் திட்டங்கள் ஒழுங்குமுறை மதிப்பாய்வை நிறைவேற்றினால், 58 ஏக்கர் சொத்தின் கட்டுமானம் மற்றும் உள்கட்டமைப்பு வேலைகளின் முதல் கட்டங்கள் பின்னர் தொடங்கும். West Des Moines அதிகாரிகள் மற்றும் உள்ளூர்வாசிகளுக்கு, விற்பனையானது பிராந்தியத்தின் மிகப்பெரிய வணிக ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களில் ஒன்றின் நீண்டகால எதிர்காலத்தை தீர்மானிக்க இன்னும் தெளிவான முயற்சியாகும்.